二手房物业费不是从过户开始算，也不是从交房开始算。通常二手房交易过户后，应该是在与物业签订的服务协议合同中的约定时间交纳物业费，也就是从这个时候开始算的。另外，正常情况下业主的物业费用是每年缴纳一次的，大部分地区都是年底收取次年物业费，所以在一年当中买二手房都会遭遇物业费结清和过户的问题，这一点大家需要注意。

　　另外，在房屋过户手续办完之后，卖方一定要按照合同约定时间交房，交房后，卖方就应该将房屋所有的费用结清，其中包括物业费，水电费以及余热费用等，而且原房主应该带购买者到物业公司，重新办理物业合同。如果觉得这样的过户和变更方法比较繁琐，也有一种简便的方法，就是将一年的物业费精确地算出每个月多少钱或者每天多少钱，然后根据购买房子的日期来进行计算，然后按照买房子的日期，新房主将自己居住的时间物业费直接给原房主，这样属于私下解决，比较好沟通的时候这种方法比较能够快速解决。

　　二手房物业费前业主未缴纳怎么办

　　1、买了二手房之后的物业费缴纳，如果前面的房子的主人没有缴纳清他之前用的物业费的话，是需要看你与前业主在进行买卖房屋的时候签订的合同的。所以当发现买之前的物业费还没有缴纳清楚的时候，我们首先需要找到与房子前主人签订的房屋买卖合同，如果在该合同之中有着明确的约定：在买房子之前的物业费是由现在的业主自己承担的，那么现业主就需要自己缴纳之前未缴纳的物业费，但是如果在合同中的要求是让原业主来承担或者在合同中没有约定的，现业主需要再仔细查看之前在与原业主签订买卖房屋合同的时候，原业主有没有给现业主留下专门缴纳物业费的物业保证金，如果有物业保证金的话，那么就直接使用这笔物业保证金来缴纳之前原业主所欠的物业费。但是如果在签订合同的时候，现业主没有留下物业保证金的话，在签订房屋买卖合同之前的物业费由原业主自己来承担，在签订合同之后所产生的物业费则由现业主自己承担。

　　2、如果存在原来的业主恶意拖欠物业费的话，那么第一，你可以首先先找中介，因为现在很多二手房都是通过中介来进行买卖的，如果你的房屋买卖也是中介来进行的，那么你就可以让中介来缴纳之前欠下的物业费，然后让中介自己去找原业主来追要物业费。但是如果不是中介的话，现在的业主也是不需要缴纳之前的物业费的，由物业自己向原来的业主进行追要物业费。但是如果原业主和现业主在签订合同的时候有其他的相关的合法的条件的，那么则需要按照合同签订的内容来进行。